Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz

Opis

Celem publikacji jest przedstawienie interpretacji przepisów ustawy z 20.7.2018 r., o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716, dalej: PrzeksztUżytkWieczU), która weszła w życie 5 października 2018 r. Samo przekształcenie dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności nastąpi z dniem 1.1.2019 r.
Zgodnie z zapisami PrzeksztUżytkWieczU uwłaszczenie nie będzie miało charakteru powszechnego w tym znaczeniu, że nie obejmie ono wszystkich użytkowników wieczystych, lecz użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
o których mowa w pkt 1 lub 2 PrzeksztUżytkWieczU, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W celu potwierdzenia faktu przekształcenia uprawniony organ będzie w okresie 12 miesięcy wydawał z urzędu zaświadczenia. Zaświadczenie to będzie wydawane przez:

starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku, do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów będzie odpłatne.
Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Generalnie oznacza to, że wysokość opłaty przekształceniowej będzie równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jaka byłaby do zapłaty w dniu 1.1.2019 r. Opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.
Opłata, co do zasady będzie wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Ustawa przewiduje możliwość wniesienia opłaty jednorazowo, co wiązać się będzie z bonifikatą. Bonifikata w przypadku przekształcenia obejmującego grunty Skarbu Państwa będzie wynosiła 60%, a w kolejnych latach będzie obniżana o 10%. Natomiast bonifikata na gruntach samorządowych będzie ustalana przez radę gminy lub powiatu (na przykład warszawscy radni już w październiku przyjęli uchwałę o 98-99% bonifikacie dla właścicieli domów i mieszkań w blokach oraz dla spółdzielni, natomiast w Łodzi bonifikata będzie identyczna jak dla gruntów państwowych czyli 60%).
Jeszcze w grudniu 2018 r. Sejm uchwalił nowelizację PrzeksztUżytkWieczU. Zgodnie z przyjętymi zmianami nowelizacja dotyczy zmiany przepisów w zakresie terminów wydawania przez organy zaświadczeń. Ustawodawca wprowadził dodatkowy 30 dniowy terminu na wydanie zaświadczenia w sytuacji złożenia wniosku przez właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wskazano także, że organem wyższego stopnia w sprawach opłaty przekształceniowej, której ustalenie następuje w formie decyzji, dotyczących gruntów, stanowiących przed dniem przekształcenia własność Skarbu Państwa jest wojewoda. W odniesieniu do JST organem wyższego stopnia, na podstawie ogólnych przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, będą samorządowe kolegia odwoławcze. Ustawodawca dokonał sprecyzowania, do której księgi wieczystej będzie wpisywane roszczenie o opłatę przekształceniową. Wprowadzono także kategorię podmiotu przekształconego tj. właściciel gruntu będący przedsiębiorcą. W tym wypadku opłata przekształceniowa, na jego wniosek będzie mogła być rozłożona nie na 20 lat, lecz na 99 lub 50 lub 33 lata.
Komentarz uzupełniony został najważniejszymi wzorami dokumentów (w tym szczególnie istotnym wzorem zaświadczenia). Czytelnik otrzyma m.in. wzory:

zaświadczenia potwierdzającego, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów,
wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej w drodze decyzji,
decyzji w sprawie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej,
zawiadomienia właściciela nieruchomości o waloryzacji opłaty przekształceniowej,
wniosku nabywcy nieruchomości o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty,
zaświadczenia dla nabywcy nieruchomości potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty (wydawane na wniosek),
zaświadczenia dla nabywcy nieruchomości potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty (wydawane z urzędu),
wniosku o jednorazową opłatę,
informacji o opłacie jednorazowej,
zaświadczenia w rozumieniu art. 7 ust. 9 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, w sprawie o wniesienia opłaty jednorazowej,
uchwały w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikaty i wysokości stawek procentowych od opłaty przekształceniowej za dany rok,
uchwały w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikaty i wysokości stawek procentowych od wniesienia opłaty jednorazowej.

Czytelnik tej publikacji otrzyma odpowiedzi na następujące pytania:

Czy można się odwołać od przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i nadal pozostać użytkownikiem wieczystym?
Czy po 1.1.2019 r. będzie można dokonywać obrotu prawnego nieruchomościami objętymi przekształceniem?
Jak naliczyć opłatę przekształceniową?
Kto będzie informował sąd wieczystoksięgowy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?
Jakie rodzaje nieruchomości pozostające w użytkowaniu wieczystym mogą zostać przekształcone w prawo własności w związku z wejściem w życie ustawy o przekształceniu z 2018 r.?

Najważniejsze zalety prezentowanej książki, dzięki którym szybciej wykonają Państwo swoje obowiązki i rozwiążą problemy z interpretacją przepisów prawa to:

omówienie każdego artykułu ustawy;
dokładne i przejrzyste prezentowanie poszczególnych zagadnień;
gotowe wzory dokumentów;
podanie przykładów i omówienie konkretnych sytuacji;
wyróżnienie w treści zagadnień ważnych i nowych;
doświadczony autor, specjalizujący się w tematyce przekształceń wieczystych;
uwzględnienie najnowszych orzecznictwa.

Dzięki zebranym w komentarzu wyjaśnieniom Czytelnik, znajdzie odpowiedzi i wyjaśnienia do zawartych w ustawie kwestii. Będzie to swoisty drogowskaz po zawiłościach prawnych jakich dostarcza PrzeksztUżytkWieczU, a z jakimi zmagać się będzie każdy urzędnik odpowiedzialny za realizację ustawy.